Stúpajúce ceny nehnuteľností menia prístup k bývaniu: Prenájom verzus kúpa? Odborník radí Slovákom myslieť racionálne

• Rozhodnutie kúpiť alebo prenajať byt je dnes prevažne ekonomickou otázkou.
• Prenájom môže byť výhodnejší a flexibilnejší aj pre ľudí s kapitálom.
• Vyššie ceny nehnuteľností a nestabilita znižujú atraktívnosť kúpy bytu.
• Pri rozhodovaní zohráva úlohu aj daňový systém a jeho nekonzistentnosť.

Aktuálna dilema kúpiť alebo prenajať byt je najmä ekonomickou otázkou, nie otázkou osobnej úspešnosti. Prenájom môže v mnohých prípadoch predstavovať flexibilnejšie a ekonomicky zodpovednejšie riešenie aj pre ľudí s dostatočným vlastným kapitálom, ktorí majú možnosť investovať inde efektívnejšie. Poukázal na to partner a advokát poradenskej spoločnosti Highgate Group Peter Varga.

Vysoké ceny nehnuteľností, drahý kapitál a nestabilné ekonomické prostredie podľa odborníka menia spôsob uvažovania ľudí o bývaní. Rozhodnutie, či nehnuteľnosť kúpiť alebo si ju prenajať, prestáva byť otázkou istoty či spoločenského statusu a stáva sa predovšetkým otázkou racionálnej alokácie kapitálu.

Pri drahších nehnuteľnostiach podľa odborníka musí ich hodnota rásť mimoriadne rýchlo, aby ekonomicky dobehla alternatívu prenájmu kombinovanú s investovaním kapitálu inde. V mnohých prípadoch tak prenájom ponúka vyššiu flexibilitu, likviditu a lepšie riadenie rizík než vlastníctvo. „V prostredí vysokých cien a drahých úverov už vlastníctvo nehnuteľnosti nie je automaticky tou najrozumnejšou voľbou. Prenájom môže byť vedomým a ekonomicky disciplinovaným rozhodnutím,“ uviedol Varga.

Diskusia o bývaní by sa podľa neho nemala zužovať len na cenu nehnuteľnosti, ale aj na menej viditeľné faktory - náklady obetovanej príležitosti, časovú náročnosť správy majetku, mobilitu a schopnosť rýchlo reagovať na zmeny životnej alebo pracovnej situácie.

Významnú úlohu pri rozhodovaní zohráva aj daňový systém, ktorý podľa analýz výrazne ovplyvňuje investičné správanie jednotlivcov. Odborník upozornil, že slovenské daňové prostredie je vo vzťahu k investíciám nekonzistentné a často v rozpore s vlastnými deklarovanými cieľmi štátu.

Zásadným problémom je podľa Vargu najmä daňové znevýhodnenie podielových fondov oproti priamym investíciám, vysoké efektívne zdanenie nehnuteľnostných a dividendových fondov, ako aj nejednoznačné rozdiely medzi priamym vlastníctvom majetku, investovaním cez obchodné spoločnosti a alternatívnymi štruktúrami.

„Daňový systém motivuje ľudí presne opačne, než deklaruje - namiesto podpory dlhodobého a regulovaného investovania tlačí kapitál do menej efektívnych a často riskantnejších riešení,“ poznamenal Varga. Tieto deformácie podľa neho následne zvyšujú tlak na trh s nehnuteľnosťami, ktoré sú vnímané ako jediný bezpečný prístav, a zároveň oslabujú rozvoj kapitálového trhu na Slovensku.